* Avocat  Ram A Gamliel

Le marché de l'immobilier en Israël est considéré comme un marché sûr et stable, il bénéficie de nombreuses appréciations d’experts du monde entier. Même au sommet de la crise les experts et les analystes internationaux ont continué à exprimer leur intérêt du marché immobilier en Israël et l’ont recommandé comme voie d’investissement.

Le marché de l'immobilier en Israël bénéficie de nombreux avantages, dont l’avantage principal est la croissance démographique sur un espace relativement petit et restreint. A savoir que dans le centre du pays les zones à bâtir sont  extrêmement limitées.

Dû à l’accroissement des programmes de développement  et de divers projets immobiliers sollicitant, au cours de la dernière décennie en Israël, de nombreuses opportunités s'ouvrent aux investisseurs souhaitant entrer sur le marché de l'immobilier. Il existe plusieurs possibilités pouvant convenir à différents budgets ainsi qu’a divers niveaux de risque selon le profil de l'investisseur.

Ce document  révèle quelques-unes des options disponibles aux entrepreneurs et aux investisseurs dans le marché de l'immobilier en Israël, énumérés en fonction du coût et du niveau de risque:

Investir dans des biens locatifs: Ces dernières années, nous avons vécu des fluctuations importantes dans le marché locatif en Israël, nous avons pu observer les prix subir un certain nombre de revirement. Il est important de comprendre que le pourcentage de propriétaires d'appartements en Israël, au sein des familles et des personnes âgées de plus de 35 ans est élevé, même par rapport aux autres pays occidentaux.

Les baux résidentiels à long terme (entre 5 à 10 ans ou parfois même plus long) ne sont pas courants, et Les tarifs de location avoisinent un plafond de viabilité quand  ils sont comparé à l'option de prendre une hypothèque pour une propriété équivalente. Pourtant, on peut trouver des baux résidentiels, qui peuvent donner un bénéfice annuel réel entre 7% et 10%.

Vous pouvez également  envisager les zones commerciales ainsi que les baux commerciaux. Ceux-ci produisent des profits semblables, mais il faut prendre en compte les périodes de vacances dites périodes “sèche’’, majorant un niveau de risque plus élevé que celui des baux résidentiels.

Lorsque vous recherchez un rendement de production de biens locatifs, plusieurs considérations importantes doivent être prises en compte:

-       l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement: la première règle en immobilier est  bien sûr aussi valable ici. Certaines zones  de location sont plus demandées que d’autres il s’agit d’une demande considérable et constante qui assure aux propriétaires de ces biens une continuité  locative relativement élevée.

-       Gestion immobilière : en premier lieu, les coûts de gestion d'actifs doivent être examinés. (notamment: les heures de travail, l'investissement, les réparations, etc.)

-       Pour les propriétés plus anciennes, l'un des meilleurs moyens de réduire le besoin de gestion et les réparations diverses, est d’entreprendre une rénovation complète comprenant la plomberie et l'électricité afin de bénéficier d’une tranquillité totale pour les années à venir.

En second lieu, le profil et l'identité du gestionnaire. De nombreux investisseurs, en particulier les investisseurs étrangers, engage une personne de confiance pour gérer en leur nom leurs biens de manière continue.

-       Le prix de la propriété et son appréciation à venir: au moment d'inspecter la propriété, l'acheteur potentiel doit bien évidemment s’assurer que le bien immobilier ne dépasse pas  son budget préétabli. Il faut prendre en considération les coûts liés faisant partie intégrante du prix, comme les taxes, les honoraires d'avocat, les frais de courtage, les frais de rénovation, etc.  Il est recommandé d'examiner les différents aspects de taxation et les différentes possibilités de levier qui réduiraient considérablement les coûts et augmenteraient le rendement des actifs.

TMA 38 et les initiatives de construction d'évacuation : Au cours des dernières années, le gouvernement a soutenu deux éventualités de biens immobiliers, dont le but principal est de rénover de vieux bâtiments et les renforcer contre le séisme.

Deux éventualités principales sont offertes : la première éventualité est  le TMA 38 (qui est le plan directeur national pour le renforcement des bâtiments existants contre les séismes), il permet aux locataires de profiter de la rénovation de leurs appartements et du bâtiment et parfois même d’une expansion de leurs appartements. D’autre part les entrepreneurs, tirent avantage des droits de construction leur permettant de développer la propriété. Malgré les coûts apparents élevés, la plupart des  projets de TMA 38 se révèle très rentable pour les locataires et les entrepreneurs.

La deuxième éventualité est un projet de construction d'évacuation où les locataires sont évacués dans des quartiers alternatifs, le bâtiment est complètement détruit et sur ce même terrain un nouvel immeuble en copropriété est reconstruit. Généralement le nouvel immeuble est plus luxueux et comporte  plus d'unités résidentielles. Dans ces cas là, les bénéfices entrepreneuriaux  sont également considérables. Dans les deux domaines, il existe des sociétés spécialisées dans l'exécution de tels projets entrepreneuriaux, qui ont souvent besoin d'investisseurs extérieurs pour mettre le projet en marche ou tout simplement le faire avancer.

Acquisition de terres agricoles: Dans le centre d'Israël des terres agricoles sont encore disponibles, qu'elles soient privées ou louées par l'état, elles peuvent éventuellement obtenir des permis de construction. Ce type d'investissement est de nature spéculative, qui se caractérise par un niveau élevé de risque et adapté pour les investissements à long terme. Néanmoins, une excellente  localisation foncière peut amener à des bénéfices importants.

Développement des voisinages et résidences de luxe : le marché de résidences et de voisinages de luxe est encore en pleine phase de développement en Israël. Par conséquent, des dizaines et même des centaines de pourcent de bénéfices peuvent être atteints au cours de ces périodes relativement courtes. Investir dans des appartements ou des maisons de luxe est un investissement à moyen et long terme, à partir du moment où la propriété se valorise, le propriétaire peut alors profiter d’une rentabilité locative. Souvent, les rendements locatifs sont inférieurs à ceux atteints par des propriétés spécifiquement achetés à des fins locatives, mais le bénéfice réel est obtenu lors de la revente, car l'objectif principal du bail résidentiel est de générer des fonds afin de couvrir les coûts de maintenance intermédiaires.

L'identification des tendances et  des opportunités: Comme dans tout marché immobilier, le marché israélien est caractérisé par des tendances et des opportunités diverses, qui permettent à  un investisseur patient de générer des bénéfices considérables. L'identification d’opportunités et des biens immobiliers  peut être faite en fonction du niveau de risque que l'investisseur est prêt à prendre, ou en fonction du montant total qu’il est prêt à investir.

En résumé/ en conclusion :

Le marché de l'immobilier israélien offre de nombreuses opportunités d'investissement diversifiées pour les étrangers, avec un large éventail de prix et de niveaux de risque différents – qu’il s’agisse d’investissements conservateurs ou d’investissements entrepreneuriaux audacieux. En entrant dans n'importe quel investissement d'outre-mer, mais tout particulièrement dans les biens immobiliers, il est important de chercher l'assistance de professionnels locaux, qui se consacrent à l'avancement de vos intérêts et peuvent le faire de manière adéquate et fiable. Quand un étranger investit dans le marché immobilier israélien, il doit tenir compte de plusieurs observations importantes : l’adéquation de l'investissement  par rapport à vos besoins, les coûts totaux, les rendements escomptés, votre niveau de contrôle sur l'investissement, et les connaissances personnelles requises pour réaliser l'investissement. Comme pour toute opération gérée à distance, des difficultés de contrôle et de vérification importantes peuvent survenir lors de la finalisation de la transaction elle-même et dans la gestion ultérieure du bien immobilier. Comme la complexité transactionnelle augmente, l'embauche d'un représentant local, fiable, devient vraiment indispensable pour la gestion des biens. Selon les pronostics, dans les années à venir, le marché de l'immobilier israélien continuera à maintenir sa stabilité et sa rentabilité, et restera une voie d'investissement attrayante.

* L'auteur est un avocat spécialisé en droit préventif et commerciale. Il dirige le bureau d’avocat RA Gamliel. Site web de l'entreprise : www.RAGamliel.com