*Maître Ram A Gamliel

Après vous êtes assuré de la rentabilité financière de l'opération, il est conseillé de procéder à une série de vérifications  juridiques et autres afin de vérifier le rendement objectif de l’opération, afin d’éviter les problèmes et les responsabilités légales et également afin de finaliser l'évaluation de la rentabilité financière de l’opération.

Cette série de vérifications peut être divisée en trois types principaux:
• juridique
• vérification de la propriété
• vérifications des régions et leurs potentialités

Vérifications juridiques :

Les vérifications juridiques que votre avocat doit expertiser peuvent être divisées en deux parties: les vérifications obligatoires et les vérifications facultatives.

Dans le cadre des vérifications obligatoires, votre avocat doit s’assurer  de la fiabilité de votre inscription auprès du registre des terres (le tabo) ou auprès du bureau du logement. Votre avocat à pour rôle de vérifier auprès d’une des deux institutions qu’il n’y ait pas d’engagement imposé sur la propriété car malheureusement il n’existe pas d’inscriptions d’avertissement singulières, et évidemment, à votre avocat d’examiner les conditions juridiques de la propriété. Les avocats doivent s’assurer que les vendeurs du bien soient propriétaires de ces biens ou aient une procuration permettant à l’intermédiaire de représenter les propriétaires. Parallèlement l'avocat doit s'assurer de la légalisation du bâtiment, qu’aucune construction non-conforme ou démarche administrative soit menée à l’encontre de la propriété et que les installations communes (par exemple pergola, parasol, entrepôt externe, etc.) aient été dûment approuvées.

S’il s’agit d’une copropriété ou d’un village communautaire, alors il faut vérifier leurs règlements ainsi que leurs conditions. La vérification au sujet d’inscriptions d’avertissement doit être effectuée avant la signature du contrat afin de s'assurer que les opérations ne soient pas contradictoires à la dernière minute.

Vérification de la propriété :

Il ne fait aucun doute que la chose la plus importante dans une opération immobilière, en définitif, est la propriété elle-même. Aujourd'hui il y a des entreprises professionnelles qui se spécialisent dans la vérification de biens immobiliers et de ses installations, dans le but de s'assurer que les biens immobiliers ne présentent aucuns défauts, visibles ou cachées, qui impliqueraient des frais supplémentaires, inattendues ou prévues, dans un futur proche ou éloigné. Dans le cadre de vérification du bien immobilier, il faut  examiner le dossier de celui-ci avec le comité local afin de s’assurer que la situation du terrain corresponde aux dessins et aux plans. Il est conseillé de vérifier si l’entièreté de l’espace de construction ait été utilisée ou s'il y a une possibilité future pour une expansion. L'accord comprend également le contenu de la propriété (à partir du chauffe-eau aux armoires de cuisine, passant par  les meubles ou tout autre objet dans la maison et allant même jusqu’à la situation du jardin s’il y en a un bien sûr). Vous devez examiner chaque installation restante dans la propriété, confirmer son bon état de marche  et noté dans le contrat l’état dans lequel le bien immobilier ou la propriété va être délivré à l’acquéreur.

Vérifications des régions et de leurs potentialités :

Dans chaque acquisition de biens immobiliers il est conseillé d’examiner soigneusement  le bien immobilier et de vérifier la zone où il est situé  (juridiquement et en terme de planification) et les possibilités de développement à court et à moyen terme de cette même zone. Lors de ces vérifications il faut  examiner les plans de développement futurs, parmi ceux qui ont déjà été approuvées et ceux qui ont  seulement été déposés. A vous de bien vérifier les différents plan proposés, car il en existe certain pouvant imposer des taxes de plus-value dissimulées futures à l’acquéreur. Les tendances du développement régional ont un impact sur les prix des biens  et sur leurs utilisations. Par exemple la construction d’un centre commercial à proximité de la propriété peut être avantageuse pour une personne qui aime être à proximité de centres commerciaux ou désavantageuse pour quelqu’un recherchant le calme et l’éloignement de ceux-ci. La période de temps de vérification et d’évaluation est différente selon la localisation et varie dans le temps. Bien évidemment, à vous d’examiner l'environnement physique de la propriété et à vous assurer de sa compatibilité avec l’acquéreur, en partant de l'environnement et des services présentés, en passant par le niveau de bruit, et la proximité des antennes cellulaires ainsi que par les transformateur  de la compagnie d'électricité, etc. il existe aussi un examen complémentaire devenu populaire ces dernières années «  la revue des voisins » sur une période courte ou moyenne. Il existe des entreprises se spécialisant dans ces vérifications et pouvant rassembler des éléments composant un profil de l’endroit afin d’aider l’acquéreur à prendre une décision.

En conclusion :

Il ne fait aucun doute que si vous achetez une propriété,  c’est à vous d’effectuer de nombreuses vérifications juridiques et autres, dont le coût de celles-ci peut atteindre quelques pour cent du prix d'achat. Ces vérifications  sont généralement effectuées sur une période allant d'une semaine à un mois. Toutes ces vérifications protègent l’acquéreur de signature et de concrétisation d’affaires à l’aveuglette. Les sommes impliquées dans la transaction immobilière, qu’il s’agisse de location ou non ou de transactions de biens immobiliers plus complexes, sont toujours relativement élevées pour l'acquéreur. Le niveau de risque nécessite de prendre en  compte toutes les mesures pour réduire le risque de l'opération et il est préférable de dépenser ces sommes à l'avance et être tranquille par la suite.

L'écrivain est un avocat spécialisé en droit commercial et en droit de prévention et dirige le bureau R.A. Gamliel.